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主题:2013楼市调控效果初显 二手房市场供需两旺量价齐升

发表于2014-01-16

2013年二手房市场概况

2013年二手房市场总体呈现“供需两旺、量价齐升“的特点,与2012年温和复苏的走势明显不同,今年年初的市场即是 “暖意融融”,随后受国五条20%个税“末班车”效应影响, 3月的成交量刷新了近几年单月历年记录。十八届三中全会前后,各地陆续出台“限购、限贷、限价”政策,买卖双方的观望情绪渐浓,但市场活跃度犹存。

伴随着成交量的始终高位,2013年的房价也一路上扬,26重点城市的二手房挂牌价格全年涨幅均值达到10%以上,一线城市涨幅更加明显。一方面,是因为国五条催化了市场,买卖双方出现“恐慌性入市“,成交量的持续走高无形中使得房价”水涨船高“,另一方面,大批改善性需求入市的影响,市场上优质房源比重增加,也会使得挂牌价格出现升高。另外,据数据显示,2013年下半年的价格涨势相比上半年更加明显,就目前形势而言,虽然房价上涨的趋势暂缓,但整体价格下降的空间有限。总体而言,2013年尽管楼市政策频出,但市场并未因此萎靡不振,反而节节攀升,2013年整年的市场成交情况及房价均完胜2012年。

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2013年二手房市场分析

2013年13城市二手房成交量分析

2013年13城市二手房成交量刷新历史记录 年末市场平稳收官

2012年--2013年 13城市二手房成交总量对比图

【数据来源:搜房网二手房数据监控中心】

注:13城市为北京、深圳、苏州、成都、南京、杭州、天津、青岛、石家庄、东莞、济南、南昌和无锡。

2013开年的一月份延续2012年“暖冬”行情,楼市从高位起步,紧随其后的二月份由于受到传统大节春节的影响,成交量跌幅近半, 三月份新政“国五条”的出台,导致楼市大量集中的成交透支,随后市场逐步回归理性,六月出现了同比略降的局面,至“金九银十”楼市再次迎来小高峰,十一月十八届三中全会前后,各地陆续出台“限购、限贷、限价”政策,致使楼市暂时“冰封“,岁末成交量未出现去年的翘尾现象,二手房市场以平稳收官。2013年全年,13城市二手房共成交81万余套,同比2012增长39%。

2012年--2013年 13城市二手房成交量对比图

【数据来源:搜房网二手房数据监控中心】

2013年,二手房市场成交量全年保持在高位,市场活跃度表现较强。13重点城市中,成交量同比2012年均为上涨,其中,青岛和苏州涨幅最明显,分别为92%和83%;南京、济南涨幅在70%左右,较为明显;无锡、天津和石家庄涨幅在50%-60%之间;深圳和杭州涨幅在40%左右;东莞涨幅23%;剩余的北京、成都和南昌涨幅相对较小,均在20%以下,其中同比涨幅最小的是南昌,幅度为8%。

2013年26城市二手房挂牌量分析

26城市二手房挂牌量持续走高并保持千万数 市场房源供应充足

2013年 26城市挂牌总量走势图

【数据来源:搜房网二手房数据监控中心】

2013年一月开始,26城市挂牌总量持续走高,2月份正值春节长假,楼市挂牌量出现惯例的“节日性”下滑,此后三月伴随楼市的回暖及三月初新“国五条”的颁布,一些早有意向买房的客户开始入市,业主们乘此氛围也纷纷放出手里房源,挂牌量出现了迅速上涨,并一路上扬走高,随后几个月虽然挂牌量仍然持续走高,但房源“优质度“相比3月有所下降,这对于改善型的客户吸引力不高,随之房源去化率下降。至8月26城市总挂牌量突破千万数,并延续至12月,第四季度挂牌量环比虽然出现小幅下跌,但整体来看,市场供应量为充足。

2013年各季度 26城市挂牌量增幅对比

【数据来源:搜房网二手房数据监控中心】

2013年年初各地二手房挂牌量普遍偏低,自此以后,各城市挂牌量维持相对稳定的增长。据统计分析,第二、三、四季度环比涨幅有逐步降低的趋势,其中一线城市表现的最为明显。在第二季度,大部分城市的挂牌量涨幅波动较大,最高为深圳和厦门,环比第一季度涨幅均高达64%,第二季度26城市平均涨幅为38%,其中三线城市的涨幅略低于一、二线城市。第三季度,各城市涨幅相对平稳,平均涨幅为23%。进入第四季度,部分城市如上海、深圳、昆明、福州和厦门,挂牌量出现环比下跌,最明显的是昆明,跌幅达到47%,整体来看,挂牌总量仍为环比增长,但涨势趋缓。

挂牌价格分析

26城市二手房挂牌价格同比21升2平3降 上涨仍为价格主基调

2013年 26城市二手房挂牌价同比

【数据来源:搜房网二手房数据监控中心】

2013年伊始,26城市挂牌价格同比即为全部上涨,之后价格保持震荡上扬的趋势。至2013年12月,26重点城市中,仅无锡、常州和宁波挂牌价格同比为下跌,且跌幅较小,西安和昆明价格与去年持平,其余21个城市同比2012年价格均为上涨。26城市中,同比涨幅前三名为深圳、厦门和北京,分别为28%、26%和20%。同比涨幅在10%-20%之间的城市有上海、广州、苏州等共计13个城市,剩余的成都、杭州、重庆等5个城市的同比涨幅在10%以内,其中涨幅最小的城市为大连和青岛,均为同比上涨2%。

2013年26城市二手房挂牌价涨幅对比

【数据来源:搜房网二手房数据监控中心】

2013年,二手房价格上涨为主基调。从上图分析可知:在2013年上半年,26城市中,仅有常州价格下跌1%,大连和西安价格与年初持平,其余23个城市二手房挂牌价格均为上涨,其中仅广州涨幅超过10%,其余城市涨幅均在10%以内。进入下半年以后,虽然成交量相比上半年有所下降,但二手房价格依然保持坚挺,且部分城市价格涨幅增大。26城市中深圳价格涨幅领先,达到14%,紧随其后为广州和厦门,分别为12%和11%,其余价格为上涨的城市涨幅均在10%以内,此外,西安、无锡、昆明、常州和宁波下半年价格走势为下跌,但跌幅均在3%以内,其中,常州上半年与下半年价格走势均为下跌。

北京和深圳市场分析

2013年 北京二手房成交量与挂牌价格走势图

【数据来源:搜房网二手房数据监控中心】

来自搜房网二手房数据监控中心数据显示,2013北京二手房挂牌均价继续保持上涨趋势,至12月时挂牌均价已由1月份时的34851元/平米上涨至39293元/平米,涨幅为19.69%。年初,二手房挂牌均价依旧延续2012年快速上涨走势,但是后期随着国五条,京七条和十八届三中全会《决定》等楼市调控措施相继出台,二手房挂牌均价虽上涨,但是涨势已明显减弱。目前,北京二手房挂牌均价将继续保持平稳态势,出现大幅上涨和大幅下跌可能性均不大。

来自北京房地产交易管理网数据显示,2013北京二手房成交量累计为186902套,环比2012年上涨了17.95%;其中3月份和9月份分别为2013年上、下半年成交量最高值。3月受新政影响,成交量井喷,单月成交占到全年二手房成交量四分之一,为2013年全年成交量最高值。4成交量跌入谷底,虽后期逐步恢复,但是与之前的火热相比,仍然有一段距离。九、十月为传统楼市旺季,成交量上浮,但仍未超过3月二手房成交量,11月受自住房的逐步上市和不动产等机制的推进等影响,购房者暂缓购房计划,观望楼市。

2013年深圳二手房成交量与挂牌价格走势图

【数据来源:搜房网二手房数据监控中心】

据搜房深圳二手房网监控数据显示,2013年深圳全年二手住宅挂牌价同比2012上涨23.50%,从2012年1月至2013年12月份的挂牌均价来看,深圳二手住宅呈一直上涨的态势,尤其是2013年上涨的幅度更大,从年初的20712元/平米上涨到年尾的25553元/平米,涨幅高达23%。从市场来看,尽管2013年限购、限贷,甚至银行放贷利率的上浮等从未放松的政策继续执行,房地产高价运行,但成交量依然非常可观,从经纪公司信息得到的消息也反映,市场上投机投资客几乎很少,尤其是下半年购房者以刚需占主导。随着11月份年尾淡季的到来,加上近期多次被提到要加快不动产统一登记条例的进程及房产税的预期征收,市场出现小小的观望,但价格没有丝毫下跌。

据搜房深圳二手房统计数据显示,2013年全年深圳二手房共成交95527套,同比2012年全年上涨45.20%。成交量最多套数是3月份,共成交18375套,这主要是因为3月份受“新国五条”中关于“个人出售房产征收个税20%”的影响,造成深圳二手房成交量暴涨,创下3年来月成交新高。全年涨幅最大的是1月份,成交量同比上涨508.42%,这主要是因为2012年1月份正值农历新年而2013年2月份才是农历新年,加上2012年年尾房价不断升温,造成很多人赶在农历新年前购房,2013年中只有8-9两个月份同比2012年成交量有微降外,其它月份同比均涨。整体来说,2013年深圳二手房成交量比较可观,是近三年来成交量最高的一年。

市场总结与展望

楼市成交表现活跃 3月成交量刷新历史新记录

2013年全年,13城市二手房共成交81万余套,同比2012增长39%。楼市在经历了“国五条”的“疯抢三月”后,第二季度成交逐步恢复理性,随后又迎来了成色颇佳的金九银十,至2013年最后一个月,二手房市场成交量保持平稳,部分二线城市如成都、天津、重庆等,成交量有所上涨,出现了年末翘尾。预计,春节前后各地楼盘将出现“节日性”降温,之后陆续回升,在坚持当前政策的前提下,2014年二手房市场活跃度仍将持续。

二手房价格一路上扬 下半年涨幅较明显

2013年伊始,26城市挂牌价格同比即为全部上涨,之后价格保持震荡上扬的趋势。至2013年12月,26重点城市中,仅无锡、常州和宁波挂牌价格同比为下跌,且跌幅较小,西安和昆明价格与去年持平,其余21个城市同比2012年价格均为上涨。26城市中,同比涨幅前三名为深圳、厦门和北京,分别为28%、26%和20%。另外,据数据显示,2013年下半年的价格涨势相比上半年更加明显。临近春节期间,二手房挂牌价格涨幅或将有所回落,甚至部分城市因为成交大幅滑落,会出现短暂的价格下滑。预计,节后随着天气的转暖,二手房市场将再度活跃。

楼市调控加码效果初显 2013年楼市平稳收官

2013年楼市政策频出,从年初3月的“国五条“激起楼市千层浪,至年中的银行爆发”钱荒“,房贷金融收紧,之后11月份十八界三中全会定调楼市”长效机制“,以及各地调控政策的集中颁发,调控潮由一线城市向二线重点城市蔓延,尽管各地调控力度不大,但一二线城市密集出台新政,在短期内还是会对楼市起到一定的“冰冻”作用。12月24日,住建部部长姜伟新部署明年工作时,明确表示,明年的房地产调控要更加注重针对性、连续性和稳定性,更加注重分类指导、探索发展共有产权住房以及强化市场监管,意味着中国房地产调控正式告别“一刀切”,地方政府将因地制宜地调控房地产市场。整体来看,楼市因各方政策及节日影响,目前暂时“冰封”, 预计后市仍将趋稳,成交量和价格短期内出现大幅下降的可能性很小。

全国各城市2013年市场分析报告:北京上海深圳广州苏州成都南京杭州天津武汉重庆大连青岛西安石家庄东莞济南无锡昆明

发表于2014-01-16
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